そして最終的には、実家を立て直して住み替えることに。

そこで、27年間住んでいたマンションを売却することにしました。

マンションを売却するにあたり、まず取り組んだことは、どれくらいの価格で売れそうか調べたことです。

ですが、どの業者に査定依頼すればよいのか皆目見当がつきません。

とりあえず、この分譲マンションを購入する際の販売業者であった不動産販売会社に聞いてみようかとも思いましたが、一度コンタクトすると、その後しつこく連絡が来やしないかという煩わしい思いもあり、なかなか決められません。

そんな時、「マンション一括査定」というサービスがあることを知り、すべてネット上で対応できる気安さがあり、利用してみました。

すると5社から机上査定が届き、その結果からある程度幅をもっての売却可能な数字を把握することが可能に。

そして、自分でも、物件情報のチラシを集めたり、不動産ポータルサイト「SUUMO」で、居住地域にある中古マンションの販売情報をチェックしてみて、どれくらいで販売されているかを把握。

このようにして、マンション売却の相場価格を知ることができました。

その上で、売却の流れを理解するために、マンション売却のノウハウ本を読んだ上で、不動産売買に関する業界のクセみたいなものも把握。

以上の取り組みによって、自分なりにマンション売却についての勘所みたいなものが理解できたので、実際に不動産仲介業者3社にコンタクトしてみて、最終的に2社とネットを通じてリモートで面談をしました。

そして最終的に、「ミライアス株式会社」にマンション売却の仲介を依頼することに。

すると、専任媒介契約を結んでから、約1か月という短期間、そして想定以上の価格で売却することができました。

実録！マンション売却を想定以上の金額で短期間に行えた我が家の取り組みとは？

今回、27年住んだマンションを売却し、実家を建て替え・住み替えることに。そして、大手不動産仲介業者に机上査定してもらったり、SUUMOで居住地域の中古マンション相場を調べたりして、最終的には、ミライアスという仲介業者に委託し、想定以上の金額で短時間に売却ができました。

infobrain.net

2021.03.19

今回、その一連の取り組みを通じて得た「マンション売却に失敗しない3つのポイント」について紹介します。

現在マンション売却を検討中の方々に、是非参考にしていただきたいと思っています。

ミライアス

マンション売却を失敗しないための3つのポイント

今回、マンションを売却することに決めてから、「ミライアス株式会社」へ売却を依頼するまでに、約6カ月の期間がかかりました。

その間、ネットを利用して「マンション一括査定」サービスを活用することで、5社の不動産販売仲介会社に机上査定を依頼し、おおよその販売可能金額について把握した上で、新聞チラシを集めたり、不動産ポータルサイトの「SUUMO」を利用して居住地域の中古マンション販売価格を調査。

これにより、自分が住んでいる中古マンションの売却価格について、自分なりのイメージを持ったうえで、マンション売却のノウハウ本なども活用しながら、どんな業者に仲介を依頼すればよいか理解し、2社とネット上でリモート面談。

そして、最終的に「ミライアス株式会社」と専任媒介契約を締結し、その後約1か月という短期間、想定以上の価格で売却することができました。

この一連の取り組みの中で得た、マンション売却で失敗しないための3つのポイントは、

まず、居住地域の中古マンション相場を把握することです。

そして、その取り組みをしながら、実際に仲介業者とのやり取りで自分が主体になってスムーズにコミュニケーションをとるためにも、中古マンション売却の流れを把握しておきます。

これら2つの取り組みをしたうえで、ここが一番大事なコトなのですが、「両手取引」や「囲い込み」をしていない仲介業者を選ぶようにします。

ミライアス

１．居住地域の中古マンション相場を把握する

居住地域やその周辺地域の中古マンション相場を知ることで、自分が住んでいるマンションの相場価格を把握することができますので、面倒くさがらずに調べてみましょう。

新聞チラシなどを参考にする

そのため、私の場合は、日常的に購読している新聞に時々入ってくる中古マンション販売のチラシや、郵便ポストに投函されている中古マンション情報のチラシを捨てないで保管しておきました。

これだけでも、どのような不動産仲介業者が、居住地域で積極的に活動しているか、や、居住地域の中古マンションの相場価格を把握することができます。

そして、チラシに掲載されている中古マンションの販売価格を見る際に注意するポイントとしては、「専有面積で㎡あたりの単価を割り出してみる」ことです。

中古マンションの販売価格を、そのマンションの専有面積で割れば、㎡あたりの単価が算出できますので、その㎡あたりの単価を、自分が住むマンションの専有面積に掛けてあげれば、想定される販売価格を知ることができます。

例えば、

近隣のマンションが売りに出されているとして、その販売価格が2,100万円、専有面積が70㎡としましょう。

これより、専有面積当たりの単価は、2,100万円÷70㎡＝30万円/㎡

これで、単位面積当たりの単価は30万円/㎡であることがわかります。

これを、自分が住んでいるマンションの専有面積に掛けてあげます。

例えば、専有面積が75㎡であれば、75㎡×30万円/㎡＝2,250万円となり、粗い数字ではありますが、自分が住んでいるマンションの相場価格を把握することができます。

不動産ポータルサイトを利用する

また、週末のまとまった時間を利用して、SUUMOなどの不動産ポータルサイトを利用することで、居住地域で販売されている中古マンションの相場価格を網羅的に把握することができますのでおすすめです。

自分が住んでいるマンション周辺の中古物件はもちろん、住んでいる地域や、となりの地域など、範囲を少し広めにして、中古マンションの物件情報を検索します。

そして、それらの中古マンションの築年数なども参考にしながら、販売価格と専有面積をもとに、㎡あたりの単価を算出することで、居住地域やその周辺地域の相場価格を把握します。

その結果、ある程度の幅に収まる㎡あたりの単価を知ることができますので、その数値を自分の居住マンションの専有面積に掛けあわせて、居住マンションの相場価格を把握することができるようになります。

不動産売却の一括査定サイトを利用する

新聞チラシを利用したり、ネットで不動産ポータルサイトを利用して、居住地域で販売されている中古マンションの相場価格を把握することは、自分で調べたことによる実体験としての相場観を養うことに繋がります。

しかし、そんな時間を確保する余裕がない場合には、最初から不動産売却の一括査定サイトを利用してみるのがおすすめです。

もちろん、自分で新聞チラシや不動産ポータルサイトで調べた上で、不動産売却の一括査定サイトを利用すれば、より多角的に相場価格を把握することができます。

私の場合は、「マンション.navi」という不動産売却の一括査定サイトを利用して、5社から机上査定をしてもらいました。

基本的にネット上ですべての作業が完了し、査定結果も登録したメルアドあてに送られてきますので、直接電話で不動産仲介業者とコンタクトすることがないため、電話での応対が煩わしい方にはおすすめの方法と言えます。

この簡単な方法によって、5社から査定結果が送られてきましたが、自分がチラシやネット上で調べた価格帯よりは、全体的に高めの査定になっていました。

以上のように、チラシを見たり、不動産ポータルサイトを利用したり、不動産売却の一括査定サイトを利用して、居住地域の中古マンション相場をチェックすることで、居住しているマンションの相場価格を把握することが可能となります。

２．中古マンション売却の流れを理解しておく

新聞チラシや、SUUMOなどの不動産ポータルサイトを利用して、居住地域の中古マンションの相場価格を把握しながら、不動産売却の一括査定サイトを利用して、不動産仲介業者の机上査定により、自分が居住するマンションの相場価格を理解するのと併せて、中古マンション売却の流れを理解しておきましょう。

私の場合は、「初めてでも損をしない不動産売却のヒケツ」（山本健司著）というノウハウ本を利用して、中古マンション売却の一連の流れや、注意点について把握することに努めました。

これによって、そのあと、実際に不動産仲介業者と面談する際、業者の話の持っていきかたに影響を受けることなく、自分が納得しながら、自分のスタンスでマンション売却の進め方を主導することが可能となります。

そして、私が理解した中古マンション売却の流れは、

1. 居住マンションの売却時期、費用や転居先について考える
2. 居住マンションの相場価格を調査する
3. 不動産仲介業者数社に机上査定を依頼する
4. 机上査定を依頼した中から絞り込んで面談する
5. 面談した中からさらに絞り込んで訪問査定を依頼する
6. 面談した担当者とのフィーリングが合えば仲介を依頼する
7. 売却開始価格を決め媒介契約を結ぶ
8. 販売資料作成のため居住マンションの関連書類（図面や理事会議事録、規約など）を準備しておく

以上8つのステップです。

このすべてのステップを踏んだら、あとは不動産仲介業者にすべてをお任せすることになります。

そして、この8つのステップの中では、4と5が一番大切なステップではないかと思います。

その理由は、この後解説します。

3．「両手取引」や「囲い込み」をしていない仲介業者を選ぶ

「初めてでも損をしない不動産売却のヒケツ」（山本健司著）を読んでいて「なるほど、気をつけなきゃいけないな」と思ったのは、日本の不動産業界における独特の慣行についての対応です。

それは、「両手取引」や「囲い込み」という言葉で説明されていました。

ほとんどの大手不動産仲介業者は「両手取引」を行っていることに注意

不動産仲介業者を通じて、マンションなどの中古物件を売却する場合には、「仲介手数料」が発生します。

この「仲介手数料」は宅地建物取引業法という法律によって上限額が決められていますが、売買価格が400万円超（税抜）の場合、

仲介手数料の上限＝売買価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税

例えば、中古マンションの売買価格が2,000万円であれば、

仲介手数料の上限＝2,000万円×3％＋6万円

　　　　　　　　＝66万円＋66万円×10％

　　　　　　　　＝72.6万円

つまり、マンションが2,000万円で売却できたとすると、72.6万円（上限）の仲介手数料を不動産仲介会社に支払うことになります。

この場合、留意しておく必要がある点として、仲介手数料は売り主だけではなく、買い主側にも発生するということです。

そして、一般的に大手の不動産仲介業者の場合、売り主だけでなく、買い主も自社で探そうとする傾向が強いようです（＝両手取引）。

何故かと言えば、売り主と買い主双方から仲介手数料を受け取ることができれば、儲けが2倍になるからです。

中古物件の売買には仲介手数料がかかること、そして、両手取引の場合は不動産仲介業者が売り主と買い主のために働いて両社から仲介手数料をいただく・・・

これだけ聞くと、確かにそうだよね、と納得してしまいがちですが、ある疑問が生じてきます。

それは、

例えば、売り主が2,500万円で中古マンションを売りたいと思っていて、買い主は2,000万円で買いたいと思っていた場合です。

つまり、できるだけ高く売りたいと思っている売り主と、できるだけ安く買いたい買い主、この利益相反する両者を一社が担当するというのは無理があるのではないかということです。

物件は、売りたい人がいたとしても、買いたい人がいなければ売買は成立しません。

すると、不動産仲介業者はできるだけ早く売買を完了させたいので、安く買いたい人の希望に沿うように、売り主が希望している2,500万円から、できるだけ2,000万円に近くなるように売買金額を調整する可能性が高くなるのではないでしょうか？

少なくとも、わたしはそのように感じました。

大手の不動産仲介業者は「両手取引」に加え「囲い込み」をしていることも

中古物件の売り主にとっては、できるだけ高く売りたい、というのが本音のところです。

居住地域で販売されている中古マンションの相場価格を調べると、ある程度価格の幅があることがわかります。

その幅の高い方で売れれば満足できるでしょう。

そして、できるだけ高く売りたいと思うなら、できるだけたくさんの買い主候補者に自分の物件を見てもらいたいと思うはずです。

そのためにも、SUUMOやヤフー不動産などの不動産ポータルサイトに掲載されるのはもちろん、新聞チラシや、居住地域にある地元の不動産仲介業者でも自分の物件を紹介してもらうなど、物件情報はオープンな状態にしておくことが必要です。

また、不動産仲介業者と中古物件の媒介契約を結ぶと、「レインズ」という公的な不動産情報プラットフォームに、物件の情報が登録されます。

このレインズに物件情報が登録されると、そのことをきっかけに、全国の不動産仲介業者がレインズで当該物件の情報を知り、その情報をもとに自社の買い主候補者に紹介してくれますので、売り主にとってはとても頼れるシステムと言えます。

ところが、大手の不動産仲介業者の中には「囲い込み」といって、中古物件の販売情報をオープンにせず、自社のネットワークの中だけでクローズさせているケースが多くみられるそうです。

これは、私も、不動産の売却を専門にしている仲介業者との面談の中で実際に事例を見せてもらったことがあります。

その物件は、私が居住していたマンションの近隣にあるマンションで、売却スタートから約1年以上経過した現在（2021年3月）でも仲介業者のHPに販売情報が掲載されていますので、まだ売却されていないようです。

そして、レインズの情報を見せてもらったのですが、物件情報を広く公開するか否かを示す「広告転載区分」が「不可」となっていました。

これでは、せっかく物件情報を広く知らしめることができるレインズに登録しても、「囲い込み」されており、情報がクローズされたままですので、数多くの買い主候補に情報がいきわたることは難しいと言わざるを得ません。

従って、この某大手不動産仲介業者のみのネットワークでしか物件の情報が公開されていないことが、1年以上たっても売却できない理由の一つになっていると思われます。

以上のことから、自分が居住するマンションを売却する際には、「両手取引」と「囲い込み」をしていない不動産仲介業者に媒介を依頼することで、できるだけ高い価格、かつ、短期間で売却しやすくなると思います。

そして、私は実際に売却専門の仲介業者である「ミライアス株式会社」に媒介を依頼し、約1か月という短期間、しかも想定以上の価格でマンションを売却することができました。

ミライアス

マンション売却の際には「両手取引」「囲い込み」をしていない仲介業者へ委託しよう！

今回、マンション売却を失敗しないための3つのポイントを紹介しました。

現在、自分が所有する物件（中古マンション、中古戸建）の売却を検討されているのであれば、売却専門の「ミライアス株式会社」に、煩わしい電話対応をすることがないネット上からの机上査定を依頼してみることをおすすめします。

また、机上査定結果を貰って以降も、しつこい電話によるコンタクトはなかったことを付け加えておきます。

ミライアスのスマート仲介

そして、だいたいどれくらいで売れるものか数社の大手不動産販売会社に机上査定してもらったり、居住地域で売りに出されている中古マンションの価格を調べたり、マンション売却に関するノウハウ本を読んだり・・・

その結果、中古マンションの売却のみを請け負ってくれる『ミライアス株式会社』へ委託することに。

そして、専任媒介契約を結んでから、なんと約1か月という超短期で、想定以上の価格で売却することができたんです！

今回は、そのマンション売却成功の体験談を紹介します。

正直、こんなにスムーズに事が進むとは思っていませんでしたので、現在マンション売却を検討中の方々に是非参考にしていただきたいと思っています。

ミライアス

マンション売却の仲介を『ミライアス』に委託した決定的な理由とは？

マンションの売却を検討し始めた時は、そもそも、このマンションを分譲した不動産販売会社が一番このマンションの良さを知っているはずなので、そこに売却を委託するのが良いのではないかと思っていました。

一方で、他にも良い業者とか、選択肢があるかもしれないと思い、いろいろと調べてみたのですが、中古物件の売りと買いを分けて対応している業者にお願いすることが大事なポイントである、ということがわかってきました。

その理由は、できるだけ高い値段で売りたいと思えば、売りだけを専門に請け負っている業者の方が高く売ってくれるのではないかと思ったからです。

そして、よく聞く大手の不動産仲介業者の場合は、中古物件の売りも買いも両方対応するのが普通だということを知りました。

また、『囲い込み』と言って、売却物件の情報をオープンにせず、自社内のみで買い主を探す傾向が強いということも知りました。

しかし、これだと、買い主の希望額に影響を受けやすく、また、本来高値で買っていただける方に情報がいきわたらず、結果として安めの値段で売ることになるリスクがあると判断しました。

そこで、一括査定サイトを通じて大手不動産仲介業者5社に机上査定をお願いしたり、自分でもネットで地域の中古マンションの売り出し価格を調べたりして、査定額の相場観を把握した上で、中古物件の売りだけを請け負っている業者を調べてみました。

すると、該当する業者は3社（マンションマーケット、SRE不動産、ミライアス）あることがわかり、それぞれにコンタクトして話を聞いてみたんです。

その結果、以下の点でミライアスが一番良さそうに思い、最終的にミライアスへマンション売却の仲介をお願いすることにしました。

はっきりいって、ミライアスさんは大手不動産仲介業者に比べれば、とても小さな企業で、普通に考えれば二の足を踏むこともなくはないのですが、実際には、不動産仲介業界でトップクラスの実績を有するプロフェッショナルな方たちの集団で、特に『仲介業』というビジネスでは企業規模の大小は関係なく、担当者の力量が重要だ、ということを理解しました。

また、大手不動産仲介業者や、売りだけにも対応している3社とのやり取り、そして、わたしなりに調べて得た相場観に一番しっくりくる査定をしてくれたのがミライアスさんでした。

もちろん、売却のみを担当していて、かつ、物件情報も完全オープンですので、可能な限り高値で売却できる買い主が出てくるのではないかという期待感を持つこともできました。

加えて、これが一番大事なコトだと思うのですが、査定の際に担当いただいたミライアスの担当者の誠実な人柄に強く惹かれたことです。

マンション売却を検討し始めた際に、大手の不動産仲介業者へ依頼した机上査定では、結構高めな査定額が出ていたのですが、私が調べたSUUMOなどの不動産ポータルサイトを参考に、居住地域で売りに出されている中古マンションの価格からは、もう少し低い金額が妥当ではないかと思っていました。

そして、ミライアスの担当者との会話の中では、中古マンション市場動向を踏まえ、居住地域の状況や、過去の売買価格データなど査定の根拠となる具体的な数値が示され、大手の不動産会社の机上査定額は少し高すぎることがわかりました。

また、売り出しの時期についても、実家の建て替えのタイミングについて理解を示しつつ、できるだけ前倒しすることのメリットをしっかりと説明いただけました。

ここで、『査定額が高ければ、その高い価格で売れる可能性が高いはずだから、むしろ大手の不動産仲介業者に委託した方が良いんじゃないのか？』という疑問も当然でてきそうです。

ですが、もし居住地域の相場よりも高い売却価格を設定すると、他の中古物件よりも割高な印象になり、そもそも興味を示す買い主はいないということになりそうですし、売れないまま無駄に長い時間が経過し、改めて売却価格を下げて様子を見て、数か月後にやっと売れるなんてことになりかねません。

また、大手の不動産仲介業者の場合は、高い査定額で売り主の気を引いて、専任媒介契約を結び囲い込みをしつつ、自社のネットワークで探した買い主候補の意向に沿うべく、売り主に売却価格の値下げを進言する可能性もありうると、マンション売却のノウハウ本にも書いてありました。

そのため、売出しのところでは、しっかりと相場を見た上で、売れそうな価格のちょっと上くらいの価格設定をするくらいの方が、早期に売れる確率が高まると思いました。

そして、査定額や売り出しのタイミングなどに関する会話をしていて、しっくりと来たのがミライアスの方だったんです。

加えて、ミライアスの場合は、売り出し価格と実売価格の乖離率が4.5％、成約までに至る平均日数が33日という実績があることも信頼感に繋がりました。

ミライアス

ミライアスの仲介でマンション売却活動は約1か月、想定価格以上で完了！

そしてマンション売却を検討開始した当初は、実家の建て替えに合わせて、2021年3月あたりに売り出すことを考えていましたが、ミライアスの担当者のアドバイスを受けて、実家の近くに仮住まいのアパートを探し、前倒しで引っ越すことにして、2020年12月には売り出すことに決めました。

中古マンションの売却活動は例年11月から2月あたりまでがベストシーズンとのこと。

特に、年末年始の休暇期間中に住み替えの検討をする方が多いらしく、できれば年を越す前に売却活動を始めた方が良いらしいです。

そして、2020年12月中旬には、専任媒介契約を結び、ミライアスに正式に仲介を依頼。

2020年12月下旬には、SUUMOなどのポータルサイトに掲載され始めました。

すると、翌1月初旬には買主様候補を紹介いただき、1月中旬に内覧。

その後、価格交渉の末、1月下旬には売買契約を結ぶという、まさにとんとん拍子！

約1か月間の短期間で、売却が完了しました。

特に、価格については、当初、希望価格よりかなり低い価格を買主側の大手不動産仲介会社から提示されていたのですが、ミライアスの担当者の粘り強い交渉のおかげで、そこから150万円ほど上乗せして、結果として、わたしが考えていた希望額以上の価格で売却することができました。

ここまで、スムーズに、しかも希望額以上の価格で売却できたのも、物件の売却のみを請け負って下さったミライアスさんだからだと思います。

また、担当いただいた方も、こちらからいろいろと質問をしても、即、的確な回答がありましたし、誠実に対応いただけたことで、取引開始から最後の鍵引き渡しとなる3月中旬まで不安や不満に思うこともなく過ごすことができました。

ミライアス

マンション売却は売りだけを担当する業者への仲介委託がおすすめ

マンション売却では、人生の中でも大きな金額が動くことになりますので、誰でもできるだけ高く売りたいと思うもの。

そしてそのために、私の場合は売却を委託する業者選定の際に、結構長い時間をかけました。

一括査定依頼サイトを通じて、5社ほどの大手不動産会社から机上査定をいただき、その金額を査定額の前提として参考にしながら、自分でもSUUMOなどのポータルサイトに掲載されている居住地域の中古マンション販売価格から坪単価を割り出し、それをもとに自宅の売却想定価格を算出。

さらに、マンション売却のノウハウ本を読んで、一般的に大手の不動産仲介業者は、中古マンションの売りも買いも両方対応し、顧客の囲い込みをすることが多く、売り主の私としては、できるだけ高く売るためには、物件情報をオープンにしながら売りだけを担当いただける業者が良いのではないかという結論に至ったこと。

そして、売りだけを担当すると明確に謳っている3社（マンションマーケット、SRE不動産、ミライアス）の中から、私の場合は、実績として売り出し価格と実売価格の乖離が小さく、また短期間で売却できそうであることと、担当者の人柄に惹かれたこともありミライアスに仲介を委託。

その結果、約1か月という短期間、かつ、想定以上の価格で売却することができました。

今もし、マンションなどの物件売却を検討されているのであれば、一度、ミライアスに相談されてみてはいかがでしょうか？

ミライアス