27年前に新築の分譲マンションを購入し、このままリフォームして住み続けるか、新たに新築マンションに住み替えるか、それとも田舎に戻って実家を立て直して住み替えるか、それぞれ検討してきました。
そして最終的には、実家を立て直して住み替えることに。
そこで、27年間住んでいたマンションを売却することにしました。
マンションを売却するにあたり、まず取り組んだことは、どれくらいの価格で売れそうか調べたことです。
ですが、どの業者に査定依頼すればよいのか皆目見当がつきません。
とりあえず、この分譲マンションを購入する際の販売業者であった不動産販売会社に聞いてみようかとも思いましたが、一度コンタクトすると、その後しつこく連絡が来やしないかという煩わしい思いもあり、なかなか決められません。
そんな時、「マンション一括査定」というサービスがあることを知り、すべてネット上で対応できる気安さがあり、利用してみました。
すると5社から机上査定が届き、その結果からある程度幅をもっての売却可能な数字を把握することが可能に。
そして、自分でも、物件情報のチラシを集めたり、不動産ポータルサイト「SUUMO」で、居住地域にある中古マンションの販売情報をチェックしてみて、どれくらいで販売されているかを把握。
このようにして、マンション売却の相場価格を知ることができました。
その上で、売却の流れを理解するために、マンション売却のノウハウ本を読んだ上で、不動産売買に関する業界のクセみたいなものも把握。
以上の取り組みによって、自分なりにマンション売却についての勘所みたいなものが理解できたので、実際に不動産仲介業者3社にコンタクトしてみて、最終的に2社とネットを通じてリモートで面談をしました。
そして最終的に、「ミライアス株式会社」にマンション売却の仲介を依頼することに。
すると、専任媒介契約を結んでから、約1か月という短期間、そして想定以上の価格で売却することができました。
今回、その一連の取り組みを通じて得た「マンション売却に失敗しない3つのポイント」について紹介します。
現在マンション売却を検討中の方々に、是非参考にしていただきたいと思っています。
マンション売却を失敗しないための3つのポイント
今回、マンションを売却することに決めてから、「ミライアス株式会社」へ売却を依頼するまでに、約6カ月の期間がかかりました。
その間、ネットを利用して「マンション一括査定」サービスを活用することで、5社の不動産販売仲介会社に机上査定を依頼し、おおよその販売可能金額について把握した上で、新聞チラシを集めたり、不動産ポータルサイトの「SUUMO」を利用して居住地域の中古マンション販売価格を調査。
これにより、自分が住んでいる中古マンションの売却価格について、自分なりのイメージを持ったうえで、マンション売却のノウハウ本なども活用しながら、どんな業者に仲介を依頼すればよいか理解し、2社とネット上でリモート面談。
そして、最終的に「ミライアス株式会社」と専任媒介契約を締結し、その後約1か月という短期間、想定以上の価格で売却することができました。
この一連の取り組みの中で得た、マンション売却で失敗しないための3つのポイントは、
まず、居住地域の中古マンション相場を把握することです。
そして、その取り組みをしながら、実際に仲介業者とのやり取りで自分が主体になってスムーズにコミュニケーションをとるためにも、中古マンション売却の流れを把握しておきます。
これら2つの取り組みをしたうえで、ここが一番大事なコトなのですが、「両手取引」や「囲い込み」をしていない仲介業者を選ぶようにします。
２．不動産売却のノウハウ本を利用して、中古マンション売却の流れを理解しておく。
３．上記1，2の後に、「両手取引」や「囲い込み」をしていない仲介業者を選ぶ。
１．居住地域の中古マンション相場を把握する
居住地域やその周辺地域の中古マンション相場を知ることで、自分が住んでいるマンションの相場価格を把握することができますので、面倒くさがらずに調べてみましょう。
新聞チラシなどを参考にする
そのため、私の場合は、日常的に購読している新聞に時々入ってくる中古マンション販売のチラシや、郵便ポストに投函されている中古マンション情報のチラシを捨てないで保管しておきました。
これだけでも、どのような不動産仲介業者が、居住地域で積極的に活動しているか、や、居住地域の中古マンションの相場価格を把握することができます。
そして、チラシに掲載されている中古マンションの販売価格を見る際に注意するポイントとしては、「専有面積で㎡あたりの単価を割り出してみる」ことです。
中古マンションの販売価格を、そのマンションの専有面積で割れば、㎡あたりの単価が算出できますので、その㎡あたりの単価を、自分が住むマンションの専有面積に掛けてあげれば、想定される販売価格を知ることができます。
例えば、
近隣のマンションが売りに出されているとして、その販売価格が2,100万円、専有面積が70㎡としましょう。
これより、専有面積当たりの単価は、2,100万円÷70㎡＝30万円/㎡
これで、単位面積当たりの単価は30万円/㎡であることがわかります。
これを、自分が住んでいるマンションの専有面積に掛けてあげます。
例えば、専有面積が75㎡であれば、75㎡×30万円/㎡＝2,250万円となり、粗い数字ではありますが、自分が住んでいるマンションの相場価格を把握することができます。
㎡あたりの単価を居住マンションの専有面積に掛けて想定価格を把握する
不動産ポータルサイトを利用する
また、週末のまとまった時間を利用して、SUUMOなどの不動産ポータルサイトを利用することで、居住地域で販売されている中古マンションの相場価格を網羅的に把握することができますのでおすすめです。
自分が住んでいるマンション周辺の中古物件はもちろん、住んでいる地域や、となりの地域など、範囲を少し広めにして、中古マンションの物件情報を検索します。
そして、それらの中古マンションの築年数なども参考にしながら、販売価格と専有面積をもとに、㎡あたりの単価を算出することで、居住地域やその周辺地域の相場価格を把握します。
その結果、ある程度の幅に収まる㎡あたりの単価を知ることができますので、その数値を自分の居住マンションの専有面積に掛けあわせて、居住マンションの相場価格を把握することができるようになります。
不動産売却の一括査定サイトを利用する
新聞チラシを利用したり、ネットで不動産ポータルサイトを利用して、居住地域で販売されている中古マンションの相場価格を把握することは、自分で調べたことによる実体験としての相場観を養うことに繋がります。
しかし、そんな時間を確保する余裕がない場合には、最初から不動産売却の一括査定サイトを利用してみるのがおすすめです。
もちろん、自分で新聞チラシや不動産ポータルサイトで調べた上で、不動産売却の一括査定サイトを利用すれば、より多角的に相場価格を把握することができます。
私の場合は、「マンション.navi」という不動産売却の一括査定サイトを利用して、5社から机上査定をしてもらいました。
基本的にネット上ですべての作業が完了し、査定結果も登録したメルアドあてに送られてきますので、直接電話で不動産仲介業者とコンタクトすることがないため、電話での応対が煩わしい方にはおすすめの方法と言えます。
この簡単な方法によって、5社から査定結果が送られてきましたが、自分がチラシやネット上で調べた価格帯よりは、全体的に高めの査定になっていました。
以上のように、チラシを見たり、不動産ポータルサイトを利用したり、不動産売却の一括査定サイトを利用して、居住地域の中古マンション相場をチェックすることで、居住しているマンションの相場価格を把握することが可能となります。
２．中古マンション売却の流れを理解しておく
新聞チラシや、SUUMOなどの不動産ポータルサイトを利用して、居住地域の中古マンションの相場価格を把握しながら、不動産売却の一括査定サイトを利用して、不動産仲介業者の机上査定により、自分が居住するマンションの相場価格を理解するのと併せて、中古マンション売却の流れを理解しておきましょう。
私の場合は、「初めてでも損をしない不動産売却のヒケツ」（山本健司著）というノウハウ本を利用して、中古マンション売却の一連の流れや、注意点について把握することに努めました。
これによって、そのあと、実際に不動産仲介業者と面談する際、業者の話の持っていきかたに影響を受けることなく、自分が納得しながら、自分のスタンスでマンション売却の進め方を主導することが可能となります。
そして、私が理解した中古マンション売却の流れは、
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居住マンションの売却時期、費用や転居先について考える
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居住マンションの相場価格を調査する
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不動産仲介業者数社に机上査定を依頼する
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机上査定を依頼した中から絞り込んで面談する
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面談した中からさらに絞り込んで訪問査定を依頼する
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面談した担当者とのフィーリングが合えば仲介を依頼する
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売却開始価格を決め媒介契約を結ぶ
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販売資料作成のため居住マンションの関連書類（図面や理事会議事録、規約など）を準備しておく
以上8つのステップです。
このすべてのステップを踏んだら、あとは不動産仲介業者にすべてをお任せすることになります。
そして、この8つのステップの中では、4と5が一番大切なステップではないかと思います。
その理由は、この後解説します。
3．「両手取引」や「囲い込み」をしていない仲介業者を選ぶ
「初めてでも損をしない不動産売却のヒケツ」（山本健司著）を読んでいて「なるほど、気をつけなきゃいけないな」と思ったのは、日本の不動産業界における独特の慣行についての対応です。
それは、「両手取引」や「囲い込み」という言葉で説明されていました。
ほとんどの大手不動産仲介業者は「両手取引」を行っていることに注意
不動産仲介業者を通じて、マンションなどの中古物件を売却する場合には、「仲介手数料」が発生します。
この「仲介手数料」は宅地建物取引業法という法律によって上限額が決められていますが、売買価格が400万円超（税抜）の場合、
仲介手数料の上限＝売買価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税
例えば、中古マンションの売買価格が2,000万円であれば、
仲介手数料の上限＝2,000万円×3％＋6万円
＝66万円＋66万円×10％
＝72.6万円
つまり、マンションが2,000万円で売却できたとすると、72.6万円（上限）の仲介手数料を不動産仲介会社に支払うことになります。
この場合、留意しておく必要がある点として、仲介手数料は売り主だけではなく、買い主側にも発生するということです。
そして、一般的に大手の不動産仲介業者の場合、売り主だけでなく、買い主も自社で探そうとする傾向が強いようです（＝両手取引）。
何故かと言えば、売り主と買い主双方から仲介手数料を受け取ることができれば、儲けが2倍になるからです。
中古物件の売買には仲介手数料がかかること、そして、両手取引の場合は不動産仲介業者が売り主と買い主のために働いて両社から仲介手数料をいただく・・・
これだけ聞くと、確かにそうだよね、と納得してしまいがちですが、ある疑問が生じてきます。
それは、
例えば、売り主が2,500万円で中古マンションを売りたいと思っていて、買い主は2,000万円で買いたいと思っていた場合です。
つまり、できるだけ高く売りたいと思っている売り主と、できるだけ安く買いたい買い主、この利益相反する両者を一社が担当するというのは無理があるのではないかということです。
物件は、売りたい人がいたとしても、買いたい人がいなければ売買は成立しません。
すると、不動産仲介業者はできるだけ早く売買を完了させたいので、安く買いたい人の希望に沿うように、売り主が希望している2,500万円から、できるだけ2,000万円に近くなるように売買金額を調整する可能性が高くなるのではないでしょうか？
少なくとも、わたしはそのように感じました。
大手の不動産仲介業者は「両手取引」に加え「囲い込み」をしていることも
中古物件の売り主にとっては、できるだけ高く売りたい、というのが本音のところです。
居住地域で販売されている中古マンションの相場価格を調べると、ある程度価格の幅があることがわかります。
その幅の高い方で売れれば満足できるでしょう。
そして、できるだけ高く売りたいと思うなら、できるだけたくさんの買い主候補者に自分の物件を見てもらいたいと思うはずです。
そのためにも、SUUMOやヤフー不動産などの不動産ポータルサイトに掲載されるのはもちろん、新聞チラシや、居住地域にある地元の不動産仲介業者でも自分の物件を紹介してもらうなど、物件情報はオープンな状態にしておくことが必要です。
また、不動産仲介業者と中古物件の媒介契約を結ぶと、「レインズ」という公的な不動産情報プラットフォームに、物件の情報が登録されます。
このレインズに物件情報が登録されると、そのことをきっかけに、全国の不動産仲介業者がレインズで当該物件の情報を知り、その情報をもとに自社の買い主候補者に紹介してくれますので、売り主にとってはとても頼れるシステムと言えます。
ところが、大手の不動産仲介業者の中には「囲い込み」といって、中古物件の販売情報をオープンにせず、自社のネットワークの中だけでクローズさせているケースが多くみられるそうです。
これは、私も、不動産の売却を専門にしている仲介業者との面談の中で実際に事例を見せてもらったことがあります。
その物件は、私が居住していたマンションの近隣にあるマンションで、売却スタートから約1年以上経過した現在（2021年3月）でも仲介業者のHPに販売情報が掲載されていますので、まだ売却されていないようです。
そして、レインズの情報を見せてもらったのですが、物件情報を広く公開するか否かを示す「広告転載区分」が「不可」となっていました。
これでは、せっかく物件情報を広く知らしめることができるレインズに登録しても、「囲い込み」されており、情報がクローズされたままですので、数多くの買い主候補に情報がいきわたることは難しいと言わざるを得ません。
従って、この某大手不動産仲介業者のみのネットワークでしか物件の情報が公開されていないことが、1年以上たっても売却できない理由の一つになっていると思われます。
以上のことから、自分が居住するマンションを売却する際には、「両手取引」と「囲い込み」をしていない不動産仲介業者に媒介を依頼することで、できるだけ高い価格、かつ、短期間で売却しやすくなると思います。
そして、私は実際に売却専門の仲介業者である「ミライアス株式会社」に媒介を依頼し、約1か月という短期間、しかも想定以上の価格でマンションを売却することができました。
マンション売却の際には「両手取引」「囲い込み」をしていない仲介業者へ委託しよう！
今回、マンション売却を失敗しないための3つのポイントを紹介しました。
２．不動産売却のノウハウ本を利用して、中古マンション売却の流れを理解しておく。
３．上記1，2の後に、「両手取引」や「囲い込み」をしていない仲介業者を選ぶ。
現在、自分が所有する物件（中古マンション、中古戸建）の売却を検討されているのであれば、売却専門の「ミライアス株式会社」に、煩わしい電話対応をすることがないネット上からの机上査定を依頼してみることをおすすめします。
また、机上査定結果を貰って以降も、しつこい電話によるコンタクトはなかったことを付け加えておきます。
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