各企業の決算短信と、過去の有価証券報告書を元に、

３年間の財務データを抽出し、８つの指標を求め、

それらを元にポジショニング分析を行うことで、

７社の位置取りと、業績推移を視覚的に捉え、業績の良い銘柄を明らかにします。

対象となるのは、3245　ディア・ライフ/　3264　アスコット/　3288　オープンハウス/　3461　パルマ/　4809　パラカ/　8889　アパマンショップＨＤ/　8944　ランドビジネス、です。

９月決算の不動産セクター７社！３年間のポジショニングの動きでわかることは？

ポジショニングマップ上に示した７社の３年間のポジション変化を見ることができれば、他社との相対的な位置関係と、その位置取りの変化、加えて、その変化が業績に対してどのような意味を持つのかが明らかとなり、結果として、業績の良し悪しと共に、どの銘柄が投資検討先として適しているのかを、視覚的・直感的に、判断することができるようになります。

今回分析対象とした７社とは？

3245　ディア・ライフ/　3264　アスコット/　3288　オープンハウス/　3461　パルマ/　4809　パラカ/　8889　アパマンショップＨＤ/　8944　ランドビジネス

各銘柄の特徴は？

3245　ディア・ライフ

首都圏で投資用マンションを開発、販売。人材派遣やトランクルーム入金管理、滞納保証業も

3264　アスコット

東京都心軸にマンション開発。収益不動産も手掛ける。保険大手・中国平安グループ傘下に

3288　オープンハウス

不動産仲介からスタートした独立系。都内２３区、川崎、横浜の狭小地の戸建てに強み、製販一体

3461　パルマ

ディア・ライフ傘下。トランクルームの滞納保証が主力。施設の開発・販売、運営、仲介も行う

4809　パラカ

時間貸し駐車場運営・管理。土地賃借型を中心に、土地自社保有型も展開。地方都市展開に重点

8889　アパマンショップＨＤ

傘下に賃貸斡旋のアパマンショップやＰＭ（賃貸管理、サブリース）会社。大胆な構造改革企図

8944　ランドビジネス

建築からマンション・ビルの販売や賃貸、管理まで手掛ける。不動産投資から賃貸へ重心シフト

（以上、Yahooファイナンスの企業情報より引用）

９月決算の不動産セクター７社！３年間の業績をマーケティング分析手法を使って分析した結果は？

９月決算の不動産セクター７社を分析する指標は８つ（ROA、ROE、売上高経常利益率、総資産回転率、自己資本比率、売上高成長率、キャッシュフローマージン、フリーキャッシュフロー）です。

８つの指標を選んだ理由については、マーケティング分析手法を応用した株スクリーニングに使用する８つの指標は？で説明していますので、そちらを参考にしてください。

そして、今回の分析対象期間は、２０１６年度、２０１７年度、２０１８年度です。

９月決算の不動産セクター７社！その3年間のポジショニングの変化は？

７社の３期分の財務データから８つの指標を算出し、マーケティング分析手法の一つである因子分析を実施。

その因子得点を求め、ポジショニングマップ上に示しました。

◆は２０１６年度、■は２０１７年度、▲は２０１８年度を示しています。

ポジショニングマップは、横軸の右方向に行けばいくほど、収益性が高いことを示しており、縦軸の上方向へ行けばいくほど、効率性が高く、総合力が強いことを示しています。

そして、中心にあれば、７社全体の中で平均的な業績であることを意味します。

この後、個別の銘柄ごとにポジション変化の状況と、業績変化との関係を見ていきます。

各銘柄のポジショニングに変化は？

3245　ディア・ライフ

ポジショニングマップは、右上側エリアに位置し、７社の中で相対的に収益性や効率性が高く、総合力が強いことを示しています。

２０１６年度から２０１７年度にかけて左方向へ移動していますが、２０１８年度には、２０１６年度より右方向へ移動していますので、この３年間で、収益力はより高まったと言えます。

この後、指標面で検証していきます。

指標は、成長性を示す売上高が毎年、非常に高い伸びを示しています。

総合力を示すＲＯＡは１０％台、ＲＯＥは２０％台と高い数値となっており、収益性を示す経常利益率も１０％台を維持しています。

業績は好調で、上方修正し過去最高の当期純利益となっていますし、配当も増額しています。

3264　アスコット

ポジショニングマップは、左上側エリアから左下側エリアへ移動する動きになっていますので、７社の中で相対的に収益性と効率性が低く、総合力が弱くなっていることを示しています。

この後、指標面で検証していきます。

指標は、成長性を示す売上高が年々増加し、２０１７年度、２０１８年度は大きな伸びとなっています。

総合力を示すＲＯＡ、ＲＯＥ、収益性を示す経常利益率が年々低下していますので、売上高の伸びが収益に結びついていない状況にあると言えます。

3288　オープンハウス

ポジショニングマップは、右上側エリアに位置し、７社の中で収益性や効率性が高く、総合力が強いことを示しています。

横方向に大きなポジションの変化ではありませんので、業績面では安定した収益性であることが伺えます。

縦方向では下への動きになっていますので、効率性が低く、総合力が弱くなってきていると考えられます。

この後、指標面で検証していきます。

指標は、成長性を示す売上高が年々大きな伸びを示しています。

ＲＯＡと総資産回転率が２０１８年度に低くなっているため、これが、ポジショニングマップの下方向への動きを裏付ける結果となっています。

しかしながら、総合力を示すＲＯＡ、ＲＯＥ、収益性を示す経常利益率は、若干の変動はありますが、安定した数値であると言えます。

２０１９年９月期の配当を増額する方針であることを発表しています。

3461　パルマ

ポジショニングマップは、２０１６年度から２０１７年度にかけて、右上側エリアから左上側エリアへ移動し、２０１８年度には右上側エリアへ戻る動きになっていますので、現在は、７社の中では相対的に収益性や効率性が高く、総合力も強くなっていることを示しています。

この後、指標面で検証していきます。

指標は、成長性を示す売上高が、年々大きく伸ばしています。

総合力を示すＲＯＡ、ＲＯＥ、収益性を示す経常利益率は、変動していますが、二ケタ台を確保しています。

ターゲットのセルフストレージ市場は拡大基調にあるようです。

4809　パラカ

ポジショニングマップは、右下側エリアに位置し、７社の中では相対的に、収益性が高く、効率性は低く、総合力が弱いことを示しています。

また、年々左方向へ移動する動きになっていますので、収益性が弱くなってきていると言えます。

この後、指標面で検証していきます。

指標は、成長性を示す売上高が、年々増加しています。

総合力を示すＲＯＡ、収益性を示す経常利益率は年々低下していますが、ＲＯＥは２０１８年度に上昇しています。

経常利益率の低下が気になるところではありますが、安定成長の過程にあるように見受けられます。

8889　アパマンショップＨＤ

ポジショニングマップは、左下側エリアに位置し、７社の中では相対的に、収益性と効率性が低く、総合力も弱いことを示しています。

この後、指標面で検証していきます。

指標は、成長性を示す売上高が、年々増加しています。

総合力を示すＲＯＡ、ＲＯＥ、収益性を示す経常利益率が、それぞれ低下傾向にあり、ＲＯＥは２０１８年度にマイナスとなっていますので、最終利益が赤字であったことを示しています。

この理由として、先行投資によるコスト増大、見込んでいた営業目的有価証券が売却できなかったこと、保有資産の収益性低下による減損損失発生などを挙げています。

8944　ランドビジネス

ポジショニングマップは、中心より下方向に位置し、７社の中では相対的に、収益性が平均的であることと、効率性が低く、総合力が弱いことを示しています。

この後、指標面で検証していきます。

指標は、成長性を示す売上高が、２０１６年度、２０１７年度は増加していますが、２０１８年度に減少しています。

総合力を示すＲＯＡ、ＲＯＥにはほとんど変化がなく、収益性を示す経常利益率は、上昇から安定基調にあります。

９月決算の不動産セクター７社！ポジショニング分析から見えてきたことは？

ポジショニング分析では、マップ上の位置と、３年間のポジションの変化を見て、２０１８年度が中心より右側に位置していれば、今回分析の７社の中で収益性が高く、総合力が強いことを示しています。

また、３年間のポジションの変化が、左から右へと移動していれば、収益性は高く、総合力は強くなってきていると判断できます。

ポジショニングマップ上で右側に位置している銘柄は？

3245　ディア・ライフ、3288　オープンハウス、3461　パルマ、4809　パラカ、8944　ランドビジネスが該当します。

ポジショニングマップ上で３年間のポジションが左から右へと移動している銘柄は？

3245　ディア・ライフが、２０１８年度のポジションが２０１６年度より右方向にあり、該当します。

ポジショニング分析から見たおススメの銘柄は？

以上、２つの視点両方に該当する銘柄は3245　ディア・ライフです。

この銘柄は、配当が増配となっていますし、株主優待制度もあります。

今回は、3328　BEENOSがポジショニング分析から見たおススメの銘柄になります。

まず最初に、不動産業界の動向について確認しておきます。

不動産業界の動向は？

国内市場動向（住宅）～住宅着工は貸家に変化の兆し

2017年度の住宅着工戸数は、貸家の減少等から３年振りに減少に転じ94.6万戸(前年度比-2.8%)となりました。
2018年度は2019年10月に予定される消費税増税前の駆け込み需要が見込める一方で、貸家需要の落ち込みが続くこと等から住宅着工戸数は減少する見込みです。

国内市場動向(オフィス<東京>)～賃料・空室率ともに改善

オフィスビル賃貸市場(東京都心5区)では、企業の旺盛なオフィス拡張ニーズを背景に空室率低下(2018年5月末2.7%<前年同月比△0.7%P>)と賃料上昇(同20,019円<同+6.5%>)が進んでいます。2018年以降は新規竣工物件の供給が増加するものの、テナント付は順調に進んでおり、当面市況は底堅く推移するとみられます。尚、大阪、名古屋、福岡等の主要都市でも足下の空室率･賃料は堅調に推移しています。

不動産投資家調査～不動産市況はピークに

ここ数年、低金利等を背景として、不動産投資市場への旺盛な資金流入が続いてきました。もっとも、地価や物件価格の上昇による期待利回りの低下を受けて、投資家の間ではマーケットは既にピークに達しているとの見方が大勢を占めつつあります。このため、都市部一等地物件では高値での売買事例が続いていますが、全体としては一段の価格上昇(キャップレート低下)は期待しにくくなっており、金利等のマクロ環境に変化がない前提においては、当面高止まりの状態が続くことが予想されます。

不動産テックの動向

不動産取引にITを使う｢不動産テック｣にベンチャー企業等が相次いで参入しています。AIやビックデータの活用による不動産価格の可視化･査定やVRを活用した物件内見といったサービスの多様化が進んでおり、今後は大手企業の参入も含めた更なる活発化が予想されます。

（以上、三井住友銀行HPより引用）

日経２２５採用銘柄・不動産大手５社の３年間のポジショニングの動きでわかることは？

ポジショニングマップ上に示した５社の３年間のポジション変化を見ることができれば、他社との相対的な位置関係と、その位置取りの変化、加えて、その変化が業績に対してどのような意味を持つのか、が明らかとなり、そして、株価の動きとの関係について、自ら判断することができるようになります。

今回分析対象とした不動産大手５社とは？

今回対象としたのは、日経２２５採用銘柄で不動産セクターの５社です。

3289　東急不動産／　8801　三井不動産／　8802　三菱地所／　8804　東京建物／　8830　住友不動産

各銘柄の特徴は？

3289　東急不動産

東急電鉄系の総合不動産大手。ビル賃貸が利益柱。リゾート開発から東急ハンズまで業容多彩

8801　三井不動産

三菱地所と並ぶ総合不動産の双璧。ビル賃貸主力。マンション分譲、非保有不動産事業を拡大

8802　三菱地所

三菱グループの総合不動産。賃貸は東京・丸の内が基盤。大手町へ再開発展開中。海外にも特徴

8804　東京建物

旧安田系の総合不動産業。賃貸ビルとマンションが主力。シニア向け住宅、駐車場などを育成中

830　住友不動産

総合不動産大手。東京中心にオフィスビル、マンション開発。住宅リフォーム事業で独自の強み

（以上、Yahooファイナンスの企業情報より引用）

不動産大手５社の3年間の業績をマーケティング分析手法を使って分析した結果は？

不動産大手５社を分析する指標は８つ（ROA、ROE、売上高経常利益率、総資産回転率、自己資本比率、売上高成長率、キャッシュフローマージン、フリーキャッシュフロー）です。

８つの指標を選んだ理由については、マーケティング分析手法を応用した株スクリーニングに使用する８つの指標は？で説明していますので、そちらを参考にしてください。

そして、今回の分析対象期間は、２０１５年度、２０１６年度、２０１７年度です。

8804　東京建物は12月決算で、他４銘柄が３月決算となっています。

不動産大手５社の３年間のポジショニングの変化は？

不動産大手５社の３期分の財務データから８つの指標を算出し、マーケティング分析手法の一つである因子分析を実施。

その因子得点を求め、ポジショニングマップ上に示しました。

◆は２０１５年度、■は２０１６年度、▲は２０１７年度を示しています。

全体の傾向として、右肩上がりに位置しているように見受けられます。

今回、ポジショニングマップの軸が、横軸は収益性、縦軸は総合力を現しており、それぞれ右方向、上方向へと年々ポジションを変えていく、つまりは右上方向へ移動していくことが理想ですが、全体としてそのような動きになっているのかもしれません。

この後、個別に分析・検証します。

各銘柄のポジショニングの変化は？

不動産大手５社の各銘柄ごとの分析結果を、証券コードの若い順に紹介します。

3289　東急不動産

ポジショニングマップは、左側に位置し、不動産セクター５社の中では、相対的に収益性が低いことを示しています。

一方で、総合力では、ほぼ横軸上に位置していますので、不動産セクター５社の中では、平均的な総合力であることを示しています。

2015年度から2016年度にかけて、若干右上方向へポジションを変え、2017年度には若干上方向へポジションを変えています。

このことから、年々、収益性が改善しつつ総合力が強くなってきていることを示しています。

指標は、2016年度に売上高が減少していますが、ROA、ROEが上昇し、総合力が強くなりつつあることを示しています。

経常利益率が2015年度から2016年度にかけて上昇し、2017年度はその数値を維持しており、収益性も高くなりつつあることを示しています。

以上、総合力が強くなりつつあり、収益性も高くなりつつあることから、その結果が、ポジショニングマップ上でのポジションに動きとなって現れています。

株価は、3年間の平均伸び率（CAGR）が、＋0.7%と上昇しています。

8801　三井不動産

ポジショニングマップは、縦の中心に近い左上側に位置し、不動産セクター５社の中では、収益性がほぼ平均レベルであるのに対し、総合力では、一番強いポジションにあることを示しています。

指標は、年々順調に売上高を増加させており、総合力を示すROE、収益性を示す経常利益率も年々上昇しています。

2015年度と2017年度のフリーキャッシュフローが大幅なマイナスであるため、大掛かりな投資をしていることが伺えます。

株価は、3年間の平均伸び率（CAGR）が、-4.1%と下落しています。

8802　三菱地所

ポジショニングマップは、右側エリアに位置し、不動産セクター５社の中では、相対的に収益性が高いことを示しています。一方で、ポジションは、2017年度にかけて若干右側に変化しているように見えますので、収益性が高くなりつつあることを示しています。

また、2015年度から2017年度にかけて、上方向へポジションを変えていますので、年々、総合力が強くなってきていることを示しています。

指標は、売上高が2015年度に減少していますが、その後は、増加しています。

総合力を示すROA、ROEが年々上昇しており、ポジションの動きと一致しています。

収益性を示す経常利益率も年々上昇しており、こちらもポジションの動きと一致しています。2016年度にフリーキャッシュフローが大きなマイナスとなっていますので、大掛かりな投資をしたことを示しています。

株価は、3年間の平均伸び率（CAGR）が-7.2%と減少しています。

8804　東京建物

ポジショニングマップは、左下側エリアから右下側エリアへと移りつつある動きとなっています。これは、「ポジショニングマップ上の左側エリアから右側エリアへ移動している銘柄の株価は大きく上昇する」というポジショニング分析の法則が現れたことになります。

左側エリアは、セクター内での平均より相対的に弱い状況、右側エリアは相対的に強いことを示しており、中心線が平均的となります。

このことから、左から右へ移動することの意味がご理解いただけると思います。

つまりは、セクター平均より弱かった収益性が高くなった、ことを示していますので、それが株価にも良い影響を与えたと考えることができます。

確かに、株価は3年間の年平均伸び率（CAGR）が+7.3%と上昇しています。

さらに、各年度のポジションの変化が右肩上がりであるため、総合力、収益性ともに改善していることを示しています。

指標は、2016年度に売上高が減少しているのですが、総合力を示すROA、ROE、収益性を示す経常利益率が上昇しています。

このことが、ポジションの変化となって現れています。

8830　住友不動産

ポジショニングマップは、右側エリアにあり、不動産セクター５社の中で相対的に収益性が高いことを示しています。

さらに、ポジションの変化が、2015年度以降、右上方向へと移動していますので、総合力、収益性ともに改善されていることを示しています。

指標は、売上高が順調に増加する中、総合力を示すROA、ROE、収益性を示す経常利益率が年々上昇しています。

この結果が、ポジションの右上方向への移動となって現れています。

2016年度にフリーキャッシュフローが大幅なマイナスですので、大掛かりが投資をしていると考えられます。

株価は、3年間の平均伸び率（CAGR）が+9.3%と上昇しています。

不動産大手５社のポジショニング分析から見えてきたことは？

今回も、「マップ上の左側のエリアから右側エリアへ移動しつつある銘柄の株価伸び率は高くなる」というポジショニング分析の法則が、8804　東京建物で出現しました。

また、右側エリアで、さらに右へ移動しつつある銘柄も株価が上昇しやすいのですが、8830　住友不動産で出現しました。

今後も、ポジショニングマップの動きで大まかな状況を把握した上で、８つの指標で詳細な分析をする、ということを心掛けていきたいと思います。